Kupno lokalu użytkowego z przetargu
W niniejszym artykule skupimy się na sprzedaży lokali użytkowych poprzez przetargi organizowane głównie przez jednostki publiczne i inne instytucje. Wynajem lokali, choć także popularny, stanowi odrębny proces i rządzi się innymi zasadami, jednak w niektórych przypadkach również może być realizowany poprzez konkurs ofert.
Kto organizuje przetargi na lokale użytkowe?
Najczęstszymi organizatorami przetargów na sprzedaż lokali użytkowych są jednostki samorządu terytorialnego – gminy, powiaty, a czasem województwa. Lokale te mogą pochodzić z zasobów komunalnych lub z nieruchomości, którymi zarządzają te instytucje, często w wyniku odzyskania ich przez samorząd po długim okresie nieużywania.
Zdarza się, że nieruchomości o ciekawej architekturze i w dobrej lokalizacji sprzedaje w formie przetargu Poczta Polska. Może to być dobrą okazją dla inwestorów poszukujących unikalnych obiektów komercyjnych.
Oprócz samorządów, przetargi organizują również różne instytucje publiczne, takie jak Agencja Mienia Wojskowego, spółdzielnie mieszkaniowe, Zakład Ubezpieczeń Społecznych czy uczelnie wyższe. Niektóre przedsiębiorstwa prywatne, zwłaszcza deweloperzy, mogą również przeprowadzać przetargi na sprzedaż nieruchomości, choć jest to mniej powszechne.
Dlaczego niektóre lokale stoją puste przez wiele lat?
Jednym z kluczowych wyzwań związanych z lokalami użytkowymi oferowanymi na przetargach jest to, że część z nich pozostaje niewynajęta lub niesprzedana przez długi czas. Istnieje kilka powodów takiego stanu rzeczy.
Po pierwsze, lokalizacja może nie odpowiadać współczesnym potrzebom biznesowym. Nawet jeśli lokal znajduje się w atrakcyjnej dzielnicy, może być mało dostępny komunikacyjnie lub mieć niewystarczającą infrastrukturę. Często też historyczne budynki, w których te lokale się znajdują, wymagają znacznych nakładów finansowych na modernizację i adaptację, co odstrasza potencjalnych nabywców.
Po drugie, przestarzałe zagospodarowanie przestrzeni może ograniczać możliwości działalności gospodarczej. Nierzadko lokale te są zlokalizowane w budynkach o ograniczeniach konserwatorskich, co może generować dodatkowe trudności prawne i finansowe.
Wreszcie, niektóre przetargi mają zbyt wysokie ceny wywoławcze w stosunku do potencjalnych korzyści. Lokal, który teoretycznie mógłby generować duże zyski, w praktyce może wymagać tak dużych inwestycji w adaptację, że jego atrakcyjność drastycznie spada.
Jakie działalności można prowadzić w lokalach nabytych na przetargu?
Zakup lokalu użytkowego przez przetarg otwiera szerokie możliwości prowadzenia różnorodnych działalności gospodarczych. W zależności od lokalizacji oraz stanu technicznego, lokal może zostać przekształcony w biuro, sklep, restaurację, kawiarnię, gabinet lekarski, placówkę usługową lub przestrzeń coworkingową. Warto jednak pamiętać, że działalność może być ograniczona przez przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Lokale użytkowe w centralnych częściach miast, zwłaszcza w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych, cieszą się dużym zainteresowaniem wśród firm z branży handlowej i gastronomicznej. Natomiast obiekty znajdujące się na obrzeżach miast często są preferowane przez firmy usługowe, magazyny oraz mniejsze przedsiębiorstwa produkcyjne.
Koszty adaptacji lokali użytkowych
Koszty adaptacji lokali zakupionych w drodze przetargu mogą być zróżnicowane i zależą od kilku czynników, w tym wieku budynku, jego stanu technicznego oraz wymagań prawnych i budowlanych. Starsze budynki, w których często znajdują się lokale komunalne, mogą wymagać kosztownych remontów, od wymiany instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, po przystosowanie budynku do obowiązujących standardów, takich jak wymogi przeciwpożarowe czy przystosowanie dla osób niepełnosprawnych.
Należy również uwzględnić koszty związane z dostosowaniem lokalu do specyfiki prowadzonej działalności. Na przykład przekształcenie lokalu w restaurację może wiązać się z koniecznością montażu profesjonalnych systemów wentylacyjnych, adaptacją zaplecza kuchennego oraz spełnieniem wymogów sanitarnych.
Czy zakup lokalu z przetargu to dobra inwestycja?
Zakup lokalu użytkowego w drodze przetargu może okazać się opłacalną inwestycją, o ile nabywca dokładnie przeanalizuje wszystkie czynniki wpływające na rentowność transakcji. Lokale wystawione na przetarg mogą być dostępne po niższych cenach niż ich rynkowa wartość, co stanowi potencjalną okazję inwestycyjną.
Jednak należy pamiętać, że niższa cena wywoławcza często wynika z konieczności poniesienia dodatkowych kosztów adaptacyjnych. Inwestor powinien więc starannie oszacować nakłady potrzebne na dostosowanie lokalu do jego potrzeb oraz przewidzieć potencjalne trudności związane z lokalizacją czy obostrzeniami prawnymi. Warto także rozważyć lokalne uwarunkowania rynkowe, takie jak popyt na dany rodzaj działalności czy perspektywy rozwoju dzielnicy.
Problemy z klasyfikacją nieruchomości komercyjnych na portalach ogłoszeniowych
Warto także zwrócić uwagę na problem związany z klasyfikacją nieruchomości komercyjnych na popularnych portalach ogłoszeniowych. Często portale nie wiedzą, jak odpowiednio zaklasyfikować różnorodne typy nieruchomości, przez co wrzucają wszystkie obiekty komercyjne do jednej, szerokiej kategorii. W efekcie możemy tam znaleźć ogłoszenia dotyczące magazynów, biurowców, hal, gospodarstw rolnych, fabryk czy lokali użytkowych w jednym miejscu, co powoduje chaos i utrudnia efektywne wyszukiwanie.
Również w obrębie samych lokali użytkowych panuje ogromny bałagan dotyczący typów nieruchomości. Często spotykamy się z różnymi określeniami typu: lokal gastronomiczny, biurowy, biurowo-usługowy, handlowo-usługowy – lista może być bardzo długa, co dodatkowo komplikuje proces przeszukiwania. Dla osoby zainteresowanej nabyciem lokalu użytkowego może to oznaczać konieczność przekopywania się przez setki ogłoszeń, z których wiele nie spełnia oczekiwań lub nie odpowiada poszukiwanej charakterystyce.
W tym kontekście trudno się dziwić twórcom przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, która klasyfikuje wszystkie tego rodzaju obiekty po prostu jako "komercyjne". To chyba jedyna opcja w gąszczu internetowego nazewnictwa. Dzięki temu narzędzie skupia się na przejrzystości i prostocie wyszukiwania, co pozwala uniknąć wspomnianego bałaganu. Użytkownik może oczywiście przeszukiwać treść ogłoszeń, posługując się określeniami takimi jak „lokal użytkowy”, ale nie zawsze jest to gwarancja sukcesu. Nie każdy ogłoszeniodawca używa tego terminu, co może prowadzić do przeoczenia interesujących ofert.
Z tego powodu warto wykorzystywać szerokie filtry wyszukiwania i być świadomym, że niektóre lokale użytkowe mogą być opisane w nieoczywisty sposób, zwłaszcza w kontekście portali ogłoszeniowych, gdzie precyzyjna klasyfikacja często pozostawia wiele do życzenia.
Podsumowując, zakup lokalu użytkowego na przetargu może być dobrą inwestycją, ale wymaga dokładnego zbadania wszystkich aspektów transakcji i przygotowania na ewentualne wyzwania związane z adaptacją lokalu do własnych potrzeb.